Реконструкция — вторая жизнь для крыши частного дома - Строительство и ремонт.

Мало кто из частных застройщиков может гордиться тем, что крыша построенного им дома никогда не знала протечек, льющихся слезами прямо в сердце хозяина, или каких-либо других неисправностей. Практически у каждого строения находятся проблемы, связанные с износом или механическими и климатическими повреждениями кровельной конструкции. Если это не эпохальные дефекты, например, изнашивание укрывного настила или изоляционных слоёв, то на помощь приходит ремонт кровли. А вот когда возникает желание превратить, скажем, холодный чердак в комфортную мансарду, о чём мечтают многие владельцы старых построек, тогда понадобится модернизация всей кровельной системы, иными словами, реконструкция кровли.

#i-2
- #i-3

#i-4
- #i-5

#i-6
- #i-7
- #i-8

#i-9
- #i-10

#i-11

#i-12

#i-13

#i-14

Реконструкция крыши и её виды

Прежде чем говорить о техническом преобразовании кровли, нужно понять в чём заключается отличие реконструкции от ремонтных работ.

Реконструкция предполагает полную замену крыши с установкой дополнительных кровельных элементов — вентиляционных шахт, водостоков, снегозадержателей и т. д. То есть модернизация — это ряд работ, по итогам которых происходит изменение внешнего вида крыши, её размеров и очертаний.

При реконструкции всегда происходят изменения конструктивных элементов, объёмов и очертаний крыши, стен, перекрытий и дома в целом

Обновление объекта имеет цели:

расширение или уменьшение подкровельного пространства и помещений за счёт изменения кровельных конструкций, стен здания и перегородок;

Пристройка — наиболее востребованный вид расширения частного дома

перепрофилирование (смена целевого назначения) объекта;

Перепрофилирование жилого дома в мини-гостиницу — одна из причин реконструкции здания

изменение согласно СНиП 2.08.02–89* этажности строения или высоты этажей с учётом СНиП 31–02–2001 со ссылкой на СНиП 2.08.01–89*;

Изменение этажности дома имеет определённые ограничения в зависимости от типа здания, его планировочной и конструктивной структуры

переоборудование холодного чердака в мансарду;

Переоборудование неиспользуемого холодного чердака в мансарду позволяет получить дополнительную жилую площадь, повысить комфортабельность дома

пристройка гаража или бани;

Пристроенные к дому гаражи в последнее время приобретают всё большую популярность

устройство мансардных или слуховых окон;

Внешний вид и красота мансарды зависят от грамотно подобранных для неё окон, с установкой которых в доме становится светлее

монтаж дверных проёмов и балконов.

Обустройство балкона добавит мансарде дополнительный приток свежего воздуха, обеспечит качественную вентиляцию и наполнит помещение природным светом

Что же касается ремонта, то при его проведении не изменяются конструктивные элементы крыши и всего строения. Локальный ремонт — штукатурка, покраска, замена повреждённого участка кровельного настила, откосов и прочее — малозатратные работы, которые делают для того, чтобы убрать мелкие дефекты и вернуть кровле эстетически привлекательный вид.

Подробнее о ремонте крыши в частном доме, читайте в нашей статье — Когда крыше необходим ремонт.

Локальный ремонт выполняется без снятия старого покрытия и направлен на поддержание исправного состояния и обеспечение долговременной эксплуатации кровли

Капитальный ремонт — осовременивание кровли для устранения износа и улучшения эксплуатационных показателей. Возможно, с усилением деформированных элементов, однако, без перепланировки, изменения размеров, внешнего вида и функции здания. К примеру, меняют мауэрлат, стропильную систему, состав кровельного пирога и внешнее покрытие, но оставляют неизменными размер крыши и её конфигурацию.

Капитальный ремонт крыши — основательные работы, включающие демонтаж старого покрытия, решение проблем, связанных с недостаточной функциональностью кровли и устройство новой конструкции, но без изменения размера и формы

Документация, регулирующая процесс реконструкции

Перед началом ремонтных работ назначается экспертиза. Для косметического ремонта кровли достаточно и визуального осмотра с целью нахождения проблемных зон, а для капитального потребуется более профессиональная оценка с изучением несущей и ограждающей систем кровли и возможности их усиления при замене, например, лёгкого накрывного настила на более тяжёлое.

При реконструкции проводится полное исследование всех реставрируемых элементов (строительная экспертиза) с составлением подробного рабочего проекта. Проектная документация необходима для всех видов модернизации, даже для незначительных, таких как перенос входной двери или обустройство отдельного входа.

Создание проекта обустройства отдельного входа является обязательной процедурой

Прежде чем составлять проект, нужно обязательно проверить, действует ли на территории расположения дома местный план (ГПЗУ) и каковы его условия. Хотя с июля 2017 года градостроительный план носит информационный характер, тем не менее, чтобы избежать в дальнейшем проблем с вводом объекта в эксплуатацию, ознакомиться с ним необходимо. Возможно, он запрещает использование каких-либо оттенков кровельного покрытия и допускает лишь определённую цветовую гамму. После согласования рабочего проекта с Управлением градостроительства и архитектуры выдаётся разрешение на строительство (реконструкцию) соответствующего образца.

Разрешение на строительство или реконструкцию выдаётся лишь после того, как готовый проект будет согласован с государственными органами, которые несут ответственность за безопасную эксплуатацию объекта

По окончании работ составляется акт приёмки с проверкой на соответствие утверждённому проекту. Условия приёмки объекта жёсткие и безапелляционные. Они продиктованы:

законодательными актами РФ;

контролем над правильным расположением несущих элементов;

соблюдением санитарных норм и пожарной безопасности, а также имущественных интересов третьих лиц.

Оформление разрешения на реконструкцию осуществляется на основе поданного пакета документов, перечень которых отражён в своде правил под номером 30–102–99 и 35–101–2001. К заявлению в местные органы власти на выдачу разрешения прилагаются следующие документы:

свидетельство о праве владения и пользования недвижимостью, подлежащей модернизации;

фотокопия и оригинал паспорта;

справка об отсутствии ареста на недвижимый объект, а также земельный участок, на котором он расположен;

технический паспорт и выдержка из ГПЗУ (по требованию);

проектная документация на реконструкцию;

согласования с электросетями, газовщиками, водоканалом и телекоммуникационной службой;

прочие документы по требованию.

Конечно же, побегать по инстанциям придётся, но самовольно начинать преобразования не следует. Последствия переделки объекта без должного разрешения чётко трактуются ГК РФ и предусматривают огромные штрафы, вплоть до требования придать объекту первоначальный вид.

Кроме того, дом после реконструкции, не оформленной должным образом, не будет участвовать ни в одной имущественной сделке.

Любое несоответствие поданного проекта государственным нормам может стать причиной для отказа в согласовании документа и соответственно в получении разрешения на реконструкцию или строительство

Видео: реконструкция крыши старого дома

Реконструкция крыши в мансарду

Переоборудовать нежилой чердак в мансарду — стремление многих владельцев частных домов в классическом стиле. Но нужно понимать, что подобное обновление выльется в солидную сумму, вследствие чего делать реконструкцию чердака желательно лишь в том случае, когда в силу обстоятельств нет возможности увеличить полезную площадь за счёт расширения первого этажа.

Преимущество частного дома в том, что со временем его можно расширить, пристроив комнату, террасу или переоборудовав чердак в уютную мансарду

Обустройство мансарды — дорогостоящий проект, поскольку к отапливаемому подкровельному помещению предъявляются повышенные конструктивные и теплотехнические требования, что означает перестройку стропильной системы.

Преимущество мансарды заключается в том, что она позволяет создать дополнительную жилую площадь, не увеличивая общую высоту дома

Можно, конечно же, немного удешевить работы, обустроив мансарду под простой двускатной или вальмовой крышей без изменения её размеров и формы.

В целях экономии можно обустроить мансарду в рамках существующей крыши

Но это в том случае, если габариты чердачной крыши — высота, ширина и угол наклона — согласно СНиП 2.08.01–89* позволяют провести реконструкцию.

Обустройство мансарды без изменения размеров и формы крыши возможно при соблюдении необходимых санитарных требований, а также нормативов согласно СНиП 2.08.01–89* «Кровля»

Иначе придётся усиливать или переделывать стропильную систему. Но можно сэкономить и здесь, если использовать вместо традиционного бруса и досок лёгкие клеёные деревянные конструкции.

Стропильная система из клеёного бруса — высокая несущая способность при незначительном весе

Такие стропильные блоки очень прочные. Они способны десятки лет удерживать крепёжные детали, а также позволяют обойтись без дорогой аренды спецтехники и сварочных работ, необходимых при обустройстве металлических каркасов. И самое приятное — эстетические показатели клеёных несущих элементов делают возможным обустройство современных мансард в разной стилевой направленности без облицовки потолка.

При устройстве мансарды стропильная система из клеёного бруса может быть видимой, что придаёт неповторимый дизайн и особый колорит помещению

Комфортный микроклимат в мансардном помещении обеспечивают изоляционные слои кровельного пирога — гидро-, тепло-, паро- и шумоизоляция.

Преимущество чердака в экономии — утеплитель и пароизоляцию укладывают лишь по перекрытию

Модернизируя холодный чердак, утеплитель и пароизоляцию монтируют традиционно — по скатам и вертикальным стойкам. По возможности тепло- и парозащитные материалы, уложенные ранее при обустройстве необогреваемой крыши горизонтально по балкам перекрытия, стараются не демонтировать, так как они послужат дополнительным утеплением мансарды. В качестве утепляющего слоя лучше использовать каменноватные плиты (а не маты), которые отличаются более высокой звукоизоляцией и не провисают со временем под тяжестью своего веса.

Каменноватные плиты — натуральный экологичный утеплитель, который надёжно защищает помещение от холода и имеет высокие звукоизоляционные показатели

Ну и, конечно же, при реконструкции нужно предусмотреть хорошую естественную вентиляцию мансардного помещения, которую обеспечивают 3 канала:

в районе карнизного свеса — приточная вентиляция;

в коньковом узле — выходная;

обрешётка и грамотный монтаж изоляционно-защитных материалов.

Усилить свободную циркуляцию воздуха помогут доборные элементы — аэраторы и вентиляционные турбины.

Усилить естественную циркуляцию воздуха помогут вентиляционные доборные элементы, в частности, турбины — простые устройства, вращающиеся при малейшем дуновении ветра и активирующие проветривание подкровельного пространства

Помимо устройства или усиления несущей системы и укладки кровельного пирога, нужно уделить внимание освещению мансарды, которое зачастую в холодных чердаках не предусматривается. Речь идёт об окнах, установленных в скаты.

Современные мансардные окна создают в помещении характерную атмосферу, дают возможность наслаждаться прекрасными обзорами и первыми солнечными лучами, а также обеспечивают постоянный приток свежего воздуха

Интересной новинкой в последнее время стали мансардные окна-трансформеры, образующие при открывании небольшой балкончик. Естественно, что цена на них выше, чем на простые модели, и не каждый владелец частного дома заинтересуется таким новшеством.

В последнее время дизайнеры для создания оригинальных интерьеров используют мансардные окна-трансформеры, при открывании переходящие в балкончик

При установке мансардных окон следует:

чётко следовать инструкции и рекомендациям производителя;

обустроить гидро-, тепло- и парозащиту оконного блока, чтобы он не потерял свои изоляционные качества.

Хорошо разработанный проект реконструкции неотапливаемого чердака в сочетании с безупречно выполненными работами обеспечит комфорт и уют мансардного помещения на долгие годы.

Видео: пристройка мансарды

Реконструкция крыши с плоской на скатную

Плоская крыша имеет ряд преимуществ:

её можно сделать эксплуатируемой — построить на ней оранжерею, смонтировать бассейн;

переоборудовать технический этаж и чердак в обитаемое помещение.

Однако старые дома чаще всего строили бесчердачными. Летом, как правило, в таких постройках душно, зимой холодно, а в межсезонье нередко по стенам с потолка стекает вода. Оттого понятно желание домовладельцев переоборудовать плоскую кровлю на скатную, более индивидуальную, выразительную и прочную.

Реконструкция плоской кровли в скатную становится всё актуальнее, поскольку срок эксплуатации первой конструкции значительно ниже, чем у второй

Сделать простую трансформацию плоской конструкции в скатную несложно. Такая переделка не потребует слишком больших затрат. Для этого:

Поверх старой кровли набивают доски или бруски разного сечения, формируя необходимый уклон. На них в качестве стропильной системы устанавливают фермы, сделанные из древесины, а лучше из оцинкованного профиля, не подверженного гниению, деформациям и горению.

Укладывают все слои кровельного пирога согласно выбранному накрывному материалу.

Стоимость строительства плоской крыши в целом ниже стоимости возведения скатной конструкции, но в долгосрочной перспективе именно скатная крыша экономически выгодней

Плюсом полученной конструкции является то, что она стабильно будет защищать дом от непогоды, а минусом — всё то же отсутствие достаточного пространства под кровлей, которое при необходимости можно было бы переоборудовать в дополнительную жилую площадь.

Несмотря на то, что плоская крыша предоставляет ряд возможностей, например, обустройство цветника, бассейна, зимнего сада, зоны отдыха, скатная конструкция может дать их не меньше, если вновь образованное пространство будет грамотно обустроено

Стоит заметить, что капитальный ремонт плоской кровли с демонтажем старой (снятием покрытия, слòя разуклонки, цементной стяжки, утеплителя и т. д.) обойдётся дороже, чем реконструкция плоской крыши в скатную.

Плоская крыша — отличное основание для устройства поверх неё стропильной системы, предпочтительно из металла

Таблица: сравнение стоимости ремонта плоской крыши и её реконструкции в скатную

Виды работ	Стоимость 1 м² кровли, $
Капитальный ремонт плоской кровли
Демонтаж старого покрытия и вывоз мусора	10
Прокладка пароизоляции	0,5
Прокладка утеплителя в 2 слоя	25,08
Формирование выравнивающей стяжки	1,25
Обработка праймером (грунтовка)	0,9
Прокладка нижнего слоя кровельного ковра	4,97
Прокладка верхнего слоя кровельного ковра со сланцевой посыпкой	5,54
Итого	48,24
Реконструкция плоской кровли в скатную
Демонтаж старого покрытия и вывоз мусора	10
Изготовление и монтаж металлоконструкций	13,48
Прокладка гидроизоляции	0,5
Монтаж Z-профилей	4,41
Укладка утеплителя	6,23
Прокладка пароизоляции	0,5
Монтаж накрывного материала, например, профнастила	9,1
Итого*	44,22
_{* При использовании в качестве подстропильных конструкций C- и Z-профилей из лёгких холоднокатаных оцинкованных сплавов можно дополнительно сэкономить 10–15%.} _{** Можно изготовить стропильную конструкцию традиционно из дерева или комбинированную, но с обязательной обработкой пиломатериалов огнезащитным антисептиком.}

Видео: устройство водостока и ограждения изменённой крыши

Изменение этажности дома

Возведение мансарды не всегда решает жилищный вопрос, поэтому нередко частные застройщики прибегают к дополнительной надстройке верхних этажей. Оптимально, конечно же, получить лишнюю жилплощадь, путём расширения первого этажа. Но такая возможность бывает ограничена размерами приусадебного участка и близостью расположения соседских построек.

Возведение целого этажа можно начинать лишь после проведения инженерно-технической экспертизы компетентными государственными или частными, имеющими соответствующее разрешение на оказание подобных услуг, организациями. В процессе осмотра определяют:

запас прочности статических несущих конструкций;

степень их изношенности и техническое состояние на момент проведения экспертизы;

изменение нагрузок и возможность укрепления важных конструктивных элементов.

В зависимости от результатов даётся разрешение на возведение дополнительных этажей или же предписание с перечнем работ, которые необходимо сделать для получения положительного решения — укрепить фундамент постройки, стропильную систему, стены и прочее.

В зависимости от конструктивных особенностей дома надстройка этажей может требовать принятия мер по усилению конструкций, вплоть до устройства самостоятельного фундамента

Надстройка этажей при условии пригодности несущих конструкций может быть выполнена из:

кирпичей;

железобетонных или металлических конструкций;

В настоящее время гораздо чаще для надстроек используется металлический каркас со стеновой обшивкой из лёгких прочных материалов

бруса или брёвен;

Сегодня рынок пиломатериалов, помимо привычного строганого бруса, предлагает профанированный и клеёный брус

пиломатериалов по каркасной технологии.

Лучше всего в наши дни выбирать каркасные надстройки верхних этажей, поскольку их монтаж существенно экономит время и средства

Видео: реконструкция дачного дома, достройка второго этажа по каркасной технологии

После проведения экспертизы составляется проект на строительство дополнительных уровней, в котором оговорены все виды предстоящих работ:

демонтаж кровли;

обустройство обвязки, вертикальных стоек и стропил;

наружная обшивка каркаса или его остекление ударопрочными прозрачными материалами;

укладка кровельного пирога соответственно выбранному накрывному настилу;

Широкое распространение получили надстройки на основе металлоконструкций, благодаря их надёжности и универсальности, а также технологичности изготовления, лёгкости доставки и сборки

монтаж кровельного покрытия и водостока;

черновая отделка помещений;

устройство внутренних перегородок, потолка, пола и лестниц;

Устройство деревянного пола — отработанная до мелочей и проверенная временем технология, которая варьируется в зависимости от основы под деревянный настил

подводка или разводка коммуникаций;

декоративная облицовка помещений.

В случае когда несущие конструкции не позволяют повысить этажность дома и укрепить их невозможно, а улучшить жилищные условия очень нужно, отчаиваться не стòит. Можно выполнить возведение второго этажа на деревянных, каменных или металлических колоннах, которые возьмут нагрузку надстройки на себя. Такая технология широко распространена в западных странах, поскольку весьма практична с технической стороны и позволяет получить в итоге стильное эффектное сооружение.

Обустройство дополнительных этажей на опорах предусматривает предварительное укрепление фундамента и стен существующего объекта

Правила проведения реконструкции крыши

Правила переустройства крыши прописаны в нормативных актах, в частности, СН РК 1.04–26–2011, регламентирующих проведение капитального ремонта и реконструкцию жилых объектов:

п. 2.02 оговаривает сроки модернизации, которые определяются социальными потребностями и техническим состоянием объекта;

п. 2.05 трактует требования к жилым домам после реконструкции — прочность, стойкость и надёжность с учётом природно-климатических особенностей конкретного региона, необходимый уровень комфортности, соответствие нормативам тепло- и шумозащиты, энергосбережения, пожаро- и сейсмобезопасности, инсоляции;

раздел 3 описывает порядок проведения восстановительных работ — предписания к техническому обследованию и составлению проекта, полный перечень необходимых разрешительных документов и условия приёмки.

Помимо этого, сборник указывает нормативные акты, которые нужно учитывать при составлении сметы, минимальный срок эксплуатации того или иного типа кровли и виды работ:

замена мауэрлата, стропильных ферм, ног и лаг под кровлей;

переустройство водосточной системы;

сплошная замена кровельного материала;

перекладка вентиляционных и дымовых труб;

установка световых фонарей, лестниц, переходных мостиков и слуховых окон;

покрытие мягкими кровельными настилами аварийных домов;

устройство балконов, переделка чердачного помещения и прочее.

Видео: расширение и реконструкция деревянного дома, пристройка на сваях

Этапы проведения реконструкции кровли частного дома

Первоначально владелец дома продумывает цель реконструкции кровли и какие изменения он желает получить. Затем обращается в строительную организацию, которая займётся всеми работами:

обследование кровли;

получение необходимых согласований, разрешений и утверждений;

разработка проектно-сметной документации;

проведение реконструкции;

юридическое сопровождение приёмки объекта и ввода его в эксплуатацию.

Можно, конечно же, заняться этим самостоятельно, но для получения успешного и быстрого результата, нужно досконально знать все нормативные акты, касающиеся проведения реконструкции и капитального ремонта. Как пример, при оценке сейсмобезопасности необходимо руководствоваться СНиП РК 2.03–04–2001, несущих конструкций СН РК 1.04–04–2002, согласование и утверждение проекта проходит согласно СНиП РК А.2.2–1-2001 и СН РК 1.04–01–2002. К тому же, если между утверждением проекта и началом выполнения работ прошло более трёх лет, то проект на реконструкцию придётся переделывать и заново утверждать.

Существуют также градостроительные требования, объёмно-планировочные, инженерно-геологические, санитарно-эпидемиологические и т. д. Не имея юридического образования, разобраться во всём этом хитросплетении правил, нормативов и требований невозможно.

Видео: реконструкция старой кровли

Затевая реконструкцию кровли, нужно помнить, что все работы — вмешательство в конструктивные элементы дома, которые при ненадлежащем выполнении могут создать аварийную ситуацию и повлечь за собой разрушение и обвал крыши, перекрытий, стен и здания в целом. Поэтому лучше обратиться к одному профессиональному исполнителю, который грамотно выполнит реконструкцию кровли под ключ. Получится дешевле, быстрее, спокойнее и надёжнее.