Капитальный ремонт кровли - Строительство и ремонт.

Правильно смонтированная кровля служит многие годы. Но при непредвиденных механических воздействиях или от естественного старения покров разрушается. И тогда возникает необходимость в текущем или капитальном ремонте. В многоквартирных и общественных зданиях капитальный ремонт производится управляющими компаниями, и необходимость таких работ анализируется и записывается инженерно-техническим персоналом. А в частных домах степень повреждения определяет сам хозяин жилища и решает: какой вид ремонта необходим в данном случае.

#i-2

#i-3

#i-4

#i-5

#i-6

#i-7

#i-8

#i-9

#i-10

Что такое капитальный ремонт кровли

В план капитального ремонта кровли входит перечень работ по полному восстановлению всех свойств кровельного покрытия, включая замену гидро-, шумо- и теплоизолирующего слоёв. Подлежат ремонту также стыки плит перекрытия, стропильная группа, системы водостока и места примыкания кровли к фронтонам и карнизам.

Капитальный ремонт делится на два вида:

ремонт скатных крыш — с жёсткими металлическими, асбестоцементными, черепичными или полимерными кровельными материалами на наклонных стропилах. Такие крыши состоят из кровельного пирога определённой структуры, ограничиваются коньком, фронтонными и карнизными свесами;

Капитальный ремонт скатной крыши подразумевает частичную или полную замену деревянных конструкций и слоёв кровельного пирога

ремонт плоских крыш — с мягким наплавляемым покрытием, которое стелится на железобетонное основание или профнастил. Ограничивается парапетами и имеет внутреннюю систему водостока. Кровельный пирог таких крыш монтируется с уклоном для отвода влаги.

Капитальный ремонт плоской крыши необходимо производить с частичной или полной заменой кровельного пирога и внутренней водоотводящей системы, а также с восстановлением целостности швов бетонного перекрытия

Нарушение кровельного покрытия определяется визуально по наличию отверстий, трещин, набуханий или отклеиванию на стыках. Неявные протечки требуют обследования всего кровельного пирога и стропильной системы (или плит перекрытия).

При визуальном обследовании для определения типа предстоящего ремонта следует обращать внимание на следующие повреждения:

срыв листов покрытия, отверстия, трещины и нарушения в местах примыканий;

нарушение работы водосточной системы, образование луж на поверхности мягкой кровли;

намокание, следы плесени или разрушение стропил и обрешётки, увлажнение утеплителя;

протечки в швах между плитами перекрытия или в местах врезки труб водосточной системы.

Фотогалерея: типы повреждений, требующие капитального ремонта

Разные дефекты плоской кровли, которые невозможно устранить путём частичной реставрации, требуют капремонта

Обширные повреждения кровли вынуждают произвести капитальный ремонт с полной заменой покрытия

Подтёки на потолке внутри дома говорят о необходимости срочного ремонта кровли

Многочисленные механические повреждения на крыше из шифера или черепицы полностью выводят из строя кровельное покрытие

Износ всего покрытия мягкой кровли может появиться после 10 лет эксплуатации, если за такой крышей вообще не следили, не чистили от снега и не проводили мелкий ремонт

Протекание кровли во многих местах приводит к образованию гнили и выходу из строя деревянной конструкции

Износ стропильной системы может привести к обрушению крыши, поэтому необходимо вовремя заметить этот тип повреждений

Обрушение крыши ведёт к самому сложному виду ремонтных работ, так как требуется восстанавливать всю систему целиком

Если повреждено более 40% кровельного покрытия и невозможно локально устранить дефекты, то следует принять решение о полной его замене.

Также основанием для капремонта служит оценка времени эксплуатации элементов кровельного пирога, перекрытий, стропильной и водоотводящей систем, указанная в инструкции ВСН 58–88 (р).

Таблица: продолжительность эксплуатации кровли из разных материалов

Кровельные элементы жилых зданий и водоотводы	Срок эксплуатации до капитального ремонта, лет
Перекрытия из сборных железобетонных элементов и настилов	80
Деревянные стропила и обрешётка	50
Утеплители из пенобетона и керамзита	40
Утеплители из минераловатных плит	20
Кровля из шифера или ондулина	30
Кровельное покрытие из металлочерепицы и профнастила	40–50
Мягкая кровля из рулонных материалов	10–15
Водостоки внутренние из чугунных труб	40
Водоотводы полимерные	10–20

Для определения стоимости и последовательности проведения ремонтных работ необходимо составить проектно-сметную документацию на основании свода правил СП 17.13330.2017 «СНиП II-26–76 Кровли» и СО 002–02495342–2005.

По готовому проекту рассчитывается количество необходимого материала, его стоимость и график работ, которые необходимо выполнить в сухую погоду и в светлое время суток с обязательным надзором со стороны инженерно-технического работника ответственной организации.

Отличие капитального ремонта от текущего

Естественный процесс износа кровли требует периодического ремонта кровельного и утепляющего покрытия, системы стропил и водостоков.

Текущий ремонт обеспечивает исправность кровли после начала её эксплуатации и перед последующим капремонтом.

Скорость наступления текущего ремонта определяется по степени износа элементов кровельного покрытия. Оговаривается она «Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N170», где изложены требования по надзору и обслуживанию крыш.

Во время проведения текущего ремонта на крыше с металлическим покрытием повреждённые части заменяются новыми

Капитальный ремонт подразумевает полную замену изношенного кровельного пирога, частичную замену деревянных конструкций, ремонт сборных ж/б перекрытий и водостоков. При этом проводят восстановление вентиляционных шахт, парапетов и обеспечивают надёжное примыкание к ним кровельного покрытия.

Для увеличения срока службы кровли до следующего капитального ремонта устаревшие материалы заменяются на современные: с меньшей потребностью в промежуточном ремонте.

Таблица: основные различия между капитальным и текущим ремонтами

Мероприятия	Виды ремонта
Мероприятия	капитальный	текущий
Частота проведения	10–50 лет (в зависимости от типа кровли)	3–5 лет
Вид работ	демонтаж изношенных элементов с заменой на новые по всей поверхности	точечный (местный) ремонт
Условия проведения	при повреждении более 40% кровли	при мелких повреждениях

При этом антипиреновая и антисептическая обработка деревянных стропильных конструкций производится не реже одного раза в десять лет.

Стоимость и сроки выполнения капитального ремонта значительно превышают затраты на частичный ремонт. По завершении капремонта выдаются документально заверенные гарантийные обязательства, где указан срок службы отремонтированной кровли.

Демонтаж старой крыши — длительный процесс, но он повзоляет полностью обновить покрытие, заменив более качественным и современным

По «Жилищному кодексу РФ» п.154 взносы на капремонт в многоквартирных зданиях входят в структуру ежемесячных платежей за жилое помещение. В ряде регионов существуют дотации на капремонт жилищного фонда. Поэтому согласование ремонтных работ производится управляющей компанией, инженерные специалисты которой ведут технический надзор и принимают исполненную работу.

Подробнее о порядке действий при обращении о ремонте крыши в многоквартирном доме, читайте в нашей статье — Крыша «поехала»: кто должен ремонтировать кровлю многоквартирного дома.

Этапы согласования и проведения капитального ремонта

Решение о капитальном ремонте кровли многоквартирного дома или общественного здания принимается в следующих случаях:

при возникновении аварийной ситуации во время разрушительных погодных явлений;

после получения заявления от жильцов о непригодности кровли, подтверждённое заключением технической комиссии;

с наступлением предельного срока эксплуатации кровли по нормам и стандартам.

По «Градостроительному кодексу РФ» для некоторых зданий требуется согласование ремонтных работ с районной администрацией, архитектурным управлением, обслуживающими и профильными организациями. Но если капитальный ремонт не меняет архитектурного облика здания и производится в связи с объективными обстоятельствами, то специальных разрешений не нужно.

Для подтверждения необходимости капремонта создаётся комиссия со специалистами проектных организаций, которая даёт заключение на основании текущего состояния кровли и технического паспорта сооружения. После того как в вышестоящих жилищно-коммунальных органах утвердят заключение об износе кровли и согласуют очерёдность финансирования работ, организация формирует техзадание о создании комплекта проектно-сметных документов на исполнение капремонта кровли. Документация и чертежи разрабатываются с учётом всех условий по конкретному объекту, основанием для их создания служит инструкция МДС 13–1.99.

Проект на капитальный ремонт кровли жилого здания выполняется специалистами лицензированных организаций и включает в себя такие документы:

акт обследования кровли здания с техническим заключением, замерами и перечнем элементов, подлежащих капитальному ремонту;

технический паспорт здания;

техническое задание на разработку проектно-сметной документации с предложениями по модернизации с учётом новых материалов;

архитектурно-строительная часть с перечнем выполняемых работ и техническим обоснованием;

сметная документация с учётом стоимости работ и материалов;

комплект рабочих чертежей со спецификацией на материалы по ГОСТ.

После утверждения проекта в вышестоящей организации управляющая компания проводит тендер и выбирает подрядное предприятие, которое производит капремонт в строгом соответствии с данным проектом и указаниями на проведение работ. Иногда допускается замена строительных материалов, если это не приведёт к потере качества.

Капитальный ремонт кровли производится в несколько этапов:

Обеспечиваются безопасные условия работы со страховочными скобами, лесами и трапами.

Выполняется демонтаж старого кровельного пирога, повреждённых деревянных элементов и узлов водосточной системы, а также изношенных частей парапетов, оголовков вентиляционной системы и подшивки карнизных и фронтонных свесов.

При капитальном ремонте сначала необходимо демонтировать всю изношенную кровлю и повреждённую стропильную систему крыши

Выполняется ремонт водосточной системы, стыков плит перекрытия, меняются колпаки вентиляционной системы и восстанавливаются парапеты.

На скатных крышах ремонтируется стропильная система с гидроизоляцией, а на плоских восстанавливается пароизоляция и выполняется разуклонка с помощью цементной стяжки.

На профнастил наплавляется слой пароизоляции из современных материалов, увеличивающих срок службы металлической кровли после капремонта

Прокладывается утеплитель и слой гидроизоляции. Затем монтируется кровельное покрытие с соответствующим нахлёстом и герметизацией в зоне парапетов, вентиляционных каналов и водостоков. А на скатных крышах дополнительно ставятся коньковые, карнизные и ветровые планки.

Качественный монтаж теплоизолирующего и кровельного покрытия на отремонтированной подложке гарантирует длительный срок службы всей кровли

Восстанавливаются карнизные свесы, водосточная система, трапы и лестницы, а также устанавливаются крюки для крепления страховочных верёвок. В случае необходимости ремонтируются выходы и люки на крышу, устанавливается антенное или иное оборудование.

Видео: последовательность выполнения капремонта на плоской крыше

Правила проведения капремонта

Проведение капитального ремонта кровли подчиняется требованиям норм и правил по проведению строительных работ на высоте СНиП 12–03–2001, а также выполняется с учётом правил пожарной безопасности.

В комплекте проектно-сметных документов на капремонт в обязательном порядке должны присутствовать главы об экологичности и безопасности проведения работ, которые нужно обязательно выполнять.

Общие правила проведения капитального ремонта:

Жильцы дома обязательно оповещаются о начале ремонтных работ. Зона ограждается, а при спуско-подъёмных операциях выставляются дежурные.

Обеспечивается безопасность рабочих.

Вскрывается кровля в сухую погоду — демонтаж производится частями, чтобы не было протечек в случае непредвиденных осадков. Уже вскрытый участок крыши дополнительно защищается от дождя.

После полной очистки крыши от мусора работы выполняются в максимально короткие сроки с соблюдением требований к качеству ремонта.

При монтаже мягких кровель с использованием газового оборудования уделяется внимание соблюдению мер пожарной безопасности.

В работе обязательно соблюдаются экологические нормы, применяются безопасные стройматериалы.

Входные люки и двери на крышу делаются пожаробезопасными, утепляются, снабжаются уплотнительными прокладками и запорами (или замками).

На конечном этапе капитального ремонта восстанавливаются снятые антенны, оборудование и устройства молниезащиты.

После завершения в присутствии ответственных лиц составляется акт приёмки выполненных работ. Изменения фиксируются в техническом паспорте здания, устанавливается гарантийный срок эксплуатации отремонтированной кровли.

Правила монтажа кровельных материалов зависят от их вида и производятся способом, рекомендуемым производителями или поставщиками продукции.

Гарантийный срок службы кровли после капитального ремонта

Гарантийный срок службы обновлённой кровли записывается в договоре между заказчиком (плательщиком) и подрядчиком (исполнителем). В нём указывается срок службы каждого применённого материала и гарантийный срок всей отремонтированной кровли. Рекомендуемый срок гарантии на ремонт мягких, шиферных и металлических кровель и межпанельных швов составляет 3 года, в течение которых исполнительная организация обязана устранять недостатки за свой счёт, при условии правильной эксплуатации кровли.

Рекомендации для определения гарантийного срока даны в статье 754 ГК РФ, где описана ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение ремонтных работ или нарушение техзадания проекта. В случае претензий можно воспользоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N51. Спорные вопросы о плохом качестве работ и несоблюдении гарантийных сроков эксплуатации кровли по вине подрядной организации решаются в судебном порядке.

Кроме основного гарантийного срока в договоре может быть указано постгарантийное обслуживание кровли. Оно выполняется на взаимоприемлемых условиях для заказчика и подрядчика и оплачивается по факту выполненных работ.

Действие гарантийного срока после капитального ремонта кровли начинается с момента подписания акта приёмки выполненных работ, который является приложением к договору. Акт подписывается представителями подрядчика и заказчика в присутствии специалиста проектной организации, который письменно подтверждает факт авторского надзора за надлежащим выполнением ремонта согласно проекту.

Видео: бюджетный вариант капитального ремонта мягкой кровли

Капитальный ремонт кровли — сложный и дорогостоящий, но необходимый вид строительных работ. Владельцу частного дома важно соблюсти баланс между качеством и стоимостью ремонта. Однако нужно помнить, что дешёвые материалы прослужат меньше. Многоквартирные дома ремонтируются с привлечением профессиональных строителей, а качество их работ гарантируется на договорной основе по действующему законодательству.