К середине 2009 аренда квартиры в Киеве может достичь $300-250 - «Ремонт»
Что сейчас переживает рынок недвижимости Украины в условиях финансового и экономического кризиса?
На сегодняшний день в условиях финансового кризиса рынок недвижимости, как первичный, так и вторичный, переживает шок. Фактически, сделки, как по новому, так и по старому жилью, остановились. Такая тенденция продлится до конца 2009 – середины 2010 года. Если разделить рынок на первичку и вторичку, то можно констатировать, что те объекты, которые сейчас еще не сданы в эксплуатацию, в 99% случаев заморозили строительство. Поэтому сейчас покупатели утратили доверие к этому рынку, перестали приобретать жилье.
Основным фактором наряду с такими тенденциями выступает отсутствие ипотечного кредитования. Раньше от 70% до 90% квартир приобреталось за счет ипотечных кредитов. Сегодня же в Украине и в мире наблюдается кризис, и ипотека фактически закрылась для заемщиков. Люди перестали брать кредиты, застройщики перестали получать деньги на завершение объектов, поэтому рынок заморожен. Кроме того, из-за дефицита денежных ресурсов банки перестали выдавать также кредиты застройщикам. Из-за этого основная масса застройщиков либо на грани банкротства, либо уже обанкротились. Крупные застройщики испытывают большие трудности.
Ввиду ситуации с кризисом, как необходимо вести себя населению? Стоит ли сейчас покупать квартиры?
Сейчас наибольший риск – покупать жилье в недостроенном объекте. Этот риск, скорее всего, не будет оправдан. Людям, у которых сейчас есть средства на приобретение жилья, лучше пока от этого воздержаться. Эти средства стоит инвестировать во вторичный рынок, т.е. в квартиры, уже введенные в эксплуатацию.
Если брать вторичку, то в принципе рынок занят. Количество сделок уменьшилось в разы – опять таки, из-за отсутствия ипотеки. Те, у кого есть депозиты, снять вклады не могут, поэтому не могут сейчас и приобрести квартиру. Таким образом, этот сегмент отпадает.
Та прослойка, у которых деньги хранятся дома, и они хотят купить жилье, заняли выжидательную позицию Поскольку рынок недвижимости начинает стагнировать, и цены падают, они ждут, что через год-полтора они купят квартиры со скидками в 50-60%. Рынок сейчас можно спасти вмешательством государства. Когда помогут банкам и недвижимости, то цены так катастрофически падать не будут, и доверие населения к рынку не ухудшиться. Иначе может произойти обвал. Но, думаю, государство этого не допустит.
Насколько справедливыми являются мнения о том, что аренда квартир в столице может подешеветь на 30%?
Спекулянты, которые сейчас не могут получить прибыли со своей недвижимости, начали активно выходить на рынок аренды. Вот почему в последнее время стоимость аренды в Киеве упала на 25%. Если в начале года сдаваемых квартир было порядка 6 тысяч, то сейчас – 17 тысяч. При том, что в месяц необходимость в аренде – на уровне 1 тысячи. Это серьезный дисбаланс спроса и предложения. На фоне этого арендодатели идут на скидки. У арендаторов теперь есть выбор. Если полгода назад квартиры сдавались по $550, то сейчас такие квартиры стоят $400, а то и $350. Поэтому можно сказать, что ажиотажа на рынке этом нет. По моим прогнозам, уже к середине 2009 года аренда однокомнатной квартиры в Киеве может достигнуть $300-250.
Насколько соответствуют действительности сообщения о том, что хотя и неохотно, но девелоперы сейчас снижают аренду на торговые площади? Почему так происходит, и какова тенденция в связи с финкризисом?
В силу уменьшения доходов населения количество покупок, понятное дело, уменьшается. Вследствие чего выручка любой сети падает. Сейчас наблюдается две тенденции. Первая – это сокращение магазинов и сетей, вследствие чего увольняется персонал, и в торговых центрах освобождается площадь, которую со временем нужно сдавать в аренду. Но так как количество операторов на сегодняшний день в нашей стране не увеличивается, администрации торговых центров в отношении аренды идут на скидки. Вторая тенденция – удорожание доллара повлекло за собой проблемы для крупных торговых сетей, которые закупали товары в долларах. Такие сети соответственно повышают цены на свои товары. А так как у населения достаток падает, сетям становится невыгодно работать. На фоне этого они также пересматривают развитие сети – увольняют персонал, закрывают магазины, освобождают торговые площади.
Поэтому, по моим прогнозам, один-два года цены на аренду будут только снижаться, минимум на 40%. Со временем, когда страна выйдет из кризиса, особенно банковская система, увеличится количество рабочих мест, арендные ставки начнут расти, в том числе и на коммерческую недвижимость. В принципе, ни для кого не секрет, что сейчас эти арендные ставки уже упали на 10-40%. И сейчас эта тенденция набирает обороты.
Означает ли нынешний кризис то, что некоторые игроки могут скупить сейчас подешевевшую недвижимость и дожидаться окончания кризиса, чтобы продать ее? Как будет выглядеть рынок после кризиса?
Спекулянты в нынешних условиях уже играют. Но, конечно, не на коммерческих площадях. Есть немногочисленные группы частных инвесторов, которые пытаются сыграть на жилье. Но они понимают, что приобретение той же квартиры, которая находится в залоге, для них очень большой риск. Со временем, если государство не поддержит нашу строительную отрасль, цены начнут падать. Может, наступит "утилизация" на рынке в связи с невозвратами по ипотекам. И если вдруг разрешат выдавать депозиты, то несмотря на моментальный всплеск инфляции при этом, количество сделок на рынке недвижимости увеличится.
Что означает финкризис для регионов страны, где строительство и так не было достаточно развитым?
Финансовый кризис одинаков что для Киева, что для других украинских регионов. Как только начнет возобновляться мировая экономика, так и пойдут деньги в наши банки, поскольку украинские банки кредитуются в мировых финансовых организациях по низким процентам. Дальше наши банки смогут кредитовать заемщиков, желающих приобрести жилье в кредит.
Министерство регионального развития и строительства нашло способ снизить цены на жилье эконом-класса на 20%. Для этого министерство получило от строительных компаний и производителей стройматериалов гарантии понизить себестоимость жилищного строительства и отказаться от массовых увольнений. Взамен правительство обещает финансировать недостроенные объекты и немного снизить налоговую нагрузку. Насколько такой метод действенный?
Это возможно только при поддержке государства. Даже если будет снижена существенно себестоимость строительства, то у строительных компаний все равно нет "живых" денег, которые у них появляются обычно либо со стороны банков, либо со стороны покупателей. Однозначно шаг со стороны правительства был бы хороший, но в отсутствии гарантированного финансирования со стороны государства и банковских учреждений, эта инициатива обречена на провал.
Какие перспективы украинских граждан на покупку жилья будут наблюдаться после финкризиса, и какие цены на жилье их будут ожидать?
Платежеспособный спрос у населения будет возобновляться постепенно. Сейчас есть спрос, но не на те цены на рынке, которые существуют. При определенных скидках на вторичное жилье, платежеспособный спрос будет. Но не при нынешних. Если говорить об общей картине, то возрождение рынка недвижимости в Украине произойдет не ранее середины 2010 года, когда будет восстанавливаться банковская система. А в случае, если государство не сможет помочь строительству и банкам, то этот срок может затянуться до 2011-2012 гг.
Позитивным моментом однозначно является то, что цены на недвижимость падают. На жилье – это хорошо для населения. Если сбережения граждан все-таки не обесценятся, и если банки выживут, то со временем население снимет свои депозиты и сможет купить себе квартиры по более низким ценам.
Беседовала Ярослава Кривцун
>
И будьте в курсе первыми!
