Квартиру продал, а кредит… еще должен!
Каждый заемщик должен знать, что банк, в случае невыплаты кредита, может забрать у него залоговый товар. И рано или поздно находятся заемщики, которые не в состоянии платить. Вот только в тяжелые времена, банки вместо того, чтобы воспользоваться такой возможностью, ищут другие пути решения проблемы. Ведь когда живых денег катастрофически не хватает, то и квартиры с землей и автомобилями (пусть и дешевле) покупать особо некому.
Варианты возможны
Поэтому если у вас есть кредит и вам сегодня-завтра могут позвонить из банка, прятаться не самый лучший вариант. Если ваш банк дружит с математикой, он предложит искать выход из ситуации, например, отсрочку – так называемые "кредитные каникулы". Выгоднее иметь клиента, который хоть как-то платит, чем иметь квартиру, которую некому продать. Таким способом клиенту дается примерно полгода "форы". На протяжении этого времени, заемщик платит только проценты по кредиту, без его "тела".
Если, и это конкретную финансовую ситуацию не спасает, банк может предложить продать квартиру самостоятельно, не доводя дело до суда и аукциона. Банкиры утверждают, что, продав квартиру добровольно, человек имеет шансы выручить за нее больше, нежели при продаже из-под молотка. С другой стороны, банкиры и не могут говорить по-другому. Ведь в случае принудительного изъятия имущества, процедура может занять пару месяцев. Сначала должно быть решение банка, потом дело должно быть рассмотрено в суде, после чего имущество передается в государственную исполнительную службу и только потом ГИС направляет это имущество в организацию, которая имеет право продавать его через аукцион. И купит ли ее кто-то даже с торгов, тоже непонятно.
Избытка квартир пока нет
В то время, когда центральные СМИ "трубят" о массовой продаже арестованного имущества во всех регионах, в Виннице все вроде относительно спокойно.
- Хотя, объем проблемных кредитов растет, но он пока не критический, чтобы банки принимали какие-то кардинальные меры, – говорит управляющий винницким представительством "ОТП-банка" Богдан Ропотилов. – Во-вторых, во все времена, как в период стабильности, так и особенно в период кризиса, ценятся честные партнерские отношения. Начесная игра с банком всегда обречена на провал, и это вопрос только времени.
По его словам, проблемные квартиры есть, но продает их не банк, а сами люди. Целенаправленной продажи недвижимости клиентов, банками пока не наблюдается.
- Если бы это произошло, то вся процедура отчуждения имущества заняла б от двух до четырех месяцев, – продолжает банкир. – При этом цена продажи недвижимости минимальна. В текущей рыночной ситуации она даже может быть меньше, чем стоимость кредита. Ведь, если квартира продается через аукцион – это уже открытый рынок, и каждый может придти и купить ее по той цене, которую готов заплатить. Значит, она может быть куплена или продана по цене, гораздо ниже, чем человек должен банку. Т. е. человек еще остается должен. Поэтому, до такой ситуации доводить не надо.
Вместе с тем, как сообщили в ГИС, среди банков, которые практикуют или уже практиковали принудительное отчуждение имущества – "Приватбанк", "Райфайзен банк Аваль", "ОТП-банк". Но за время кризиса в Виннице из-под молотка не ушла еще ни одна квартира. На контроле ГИС Ленинского района находится пара домов, но они поступили еще раньше, до кризиса. Также ГИС имеет пять авто, что, в общем, тоже немного.
Как рассказывает заместитель начальника – начальник Ленинского отдела Государственной исполнительной службы Винницкого городского управления юстиций Сергей Голубев, пока ситуация нормальная.
- Бывают случаи, что когда мы уже получаем исполнительные документы по квартирам, а люди за это время находили деньги и ситуация таким образом разрешалась, – говорит он. – По нашему отделу ни одной квартиры пока не было направлено на продажу.
Почем залоговое имущество?
От этого вопроса банки открещиваются, ссылаясь на то, что цены устанавливает ГИС.
- Ну, для начала, банк квартиры не продает, это не его специализация, – говорит Богдан Ропотилов, – также не мы устанавливаем цены на залоговое имущество. Это делает исполнительная служба.
Но, как оказалось, ГИС тоже к ценообразованию причастна не напрямую.
- Мы пользуемся услугами экспертов, которые в курсе рыночной ситуации, и они уже определяют оценочную стоимость имущества, – отмечает Сергей Голубев. – Как правило, эта цена будет меньше той, по которой человек покупал данную квартиру или авто. Но я не думаю, что разница может быть уже очень существенной. Речь скорее идет о 10-15% нежели о том, что квартира из-под молотка уйдет по цене в два раза ниже ее покупной цены на момент получения кредита.
Аукционы для своих
Тем не менее, есть информация, что залоги продаются и по ценам 50% от рыночных. И улыбается такая "шара" в основном только избранным – сотрудникам банков или их родственникам, а также близким к исполнительным службам и аукционам людям, с которыми контачат профессиональные спекулянты недвижимостью.
"В большинстве случаев покупатель известен задолго до того, как стук молотка на аукционе ознаменует продажу квартиры, а иногда и аукцион не проводится – квартиру покупают сотрудники банка или их протеже", – пояснил в "Деньгах" сотрудник кредитного отдела одного крупного банка на условиях анонимности.
Как попасть на аукцион?
Ограничений для заявки на аукцион нет. По словам директора Винницкого аукционного центра Андрея Чупиры (одной из пяти организаций, выигравших тендер на право продажи залогового имущества), все очень просто.
- Человек должен иметь паспорт, идентификационный код, и должен заплатить порядка 17 гривен регистрационного взноса и 5% залога от оценочной стоимости квартиры и 10%, если речь идет об автомобиле и другом движимом имуществе, – говорит он.
То есть, если, например, квартира была оценена в 30 тысяч долларов, чтобы участвовать в аукционе, нужно предварительно внести полторы тысячи.
Прием заявок начинается за неделю до начала торгов и заканчивается обычно за сутки до установленного времени проведения аукциона. Минимальное количество участников торгов – три покупателя. Ими могут быть все желающие физлица и организации.
Гарантийный взнос (задаток), внесенный покупателем до начала торгов, засчитывается потом покупателю в оплату приобретения, а другим участникам эта сумма возвращается в течение трех дней после торгов.
Правда, есть одна небольшая загвоздка в оплате: будущий владелец должен в течение 10 дней внести полную стоимость купленных на торгах автомобиля или квартиры. В противном случае право на покупку просто отберут, да еще и гарантийный взнос не вернут.
Что нужно сделать, чтобы купить имущество (квартиру, машину) в банке?
1. Изучить банковские сайты на предмет наличия объектов залога в продаже.
2. Выбрав наиболее подходящее предложение, связаться с сотрудниками банка и договориться об осмотре имущества.
3. Если что-то подошло, заранее заявить о своей заинтересованности в объекте и выяснить, кто его продает: должник или банк, который взыскал его.
4. После сделки уплатить стоимость имущества (полностью) или взять на него кредит (если удастся).
Что нужно сделать, чтобы купить имущество (квартиру, машину) через Государственную исполнительную службу?
1. Узнать, какое имущество уходит с "молотка". Это можно выяснить у тех же банков (они почти всегда имеют такую информацию), а также через региональное отделение исполнительной службы.
3. Не ранее, чем за три дня до начала торгов, подать заявление на участие (необходим паспорт), уплатить регистрационный взнос: для участия в публичных торгах – 17 грн, в аукционе – 34 грн.
4. Перед началом торгов нужно также уплатить гарантийный взнос: до 5% стартовой цены имущества, выставляемого на продажу.
5. После торгов в течение 10 дней уплатить полную стоимость покупки.
"Кот в мешке"
Но далеко не все еще просто в этом вопросе. Помимо того, что уже определено пять организаций на Винниччине, которые имеют право реализации имущества, в будущем при каждом конкретном случае, то есть на каждый лот, будет проводиться дополнительный тендер, который выиграет тот, кто предложит минимальную цену за свои услуги. Следовательно, аукционным организациям нужно будет на чем-то экономить. Среди возможных вариантов – подача объявлений о будущих торгах в СМИ. То есть в качестве рекламного носителя будет выбираться издание, где реклама стоит дешевле, а значит и тираж меньше. Поэтому, чуть ни единственным реальным источником информации о будущих аукционах остаются официальные сайты этих пяти структур. Кстати, такое объявление должно быть оглашено за две недели до торгов.
Также, решившись на участие в аукционе, вы фактически соглашаетесь на покупку "кота в мешке". Сообщается только место нахождения недвижимости (улица, номер дома и этаж, – ред.), а также ее метраж. Ни номер квартиры, как правило, ни фамилия владельца не указываются. То есть реально "пощупать" товар довольно проблематично. Неофициально эксперты говорят еще об одной стороне медали. Мол, суды – дело не быстрое, следовательно, давать гарантию, что в купленной вами квартире предыдущий владелец не поменял ключи и не "забаррикадировался", никто не берется.
Дешевый сыр?
Одной из проблем, с которой может столкнуться желающий приобрести залоговое имущество, является кредит на подобную покупку. Квартиры, побывавшие под залогом, банки повторно кредитовать отказываются. А вот получить кредит на авто уже проще, ведь сумма покупки поменьше. Заем на залоговую машину реально получить на обычных для текущего времени условиях: взнос – от 0% до 50% (зависит от состояния и класса авто), ставка – около 16% в долларах и до 25-28% в гривнях, срок – до 3-5 лет.
Хуже то, что даже если покупателю удастся купить дешевую квартиру на аукционе, это отнюдь не гарантирует отсутствия проблем в будущем. Одной из них является возможность потерять купленное жилье вследствие изменения судебного решения. Есть уже случаи покупки на аукционе квартир по хорошей цене, которые затем постановлением суда были возращены первоначальным владельцам.
Казалось бы, деньги в этом случае добросовестному покупателю должны вернуть в целости и сохранности. Но проблема заключается в том, что после выигранных аукционных торгов средства за квартиру перечисляются не одному продавцу, а как минимум двум – торговой организации-посреднику (в среднем 10%) и исполнительной службе, которая переводит сумму в государственную казну либо на счет кредитора. Естественно, вернуть свои деньги в таком случае полностью невозможно.
Что дальше?
По мнению экспертов, если правительство не одумается и срочно не примется за оздоровление экономики вместо политических игр, все самое интересное нас ждет впереди. В таком случае, прогнозируется, что первый пик продаж "кредитного" имущества придется на конец зимы – начало весны. Уже сейчас, например, только в "Привате" на продажу готовится ряд квартир, судьбу которых пока что будут решать суды. А если кризис затянется до лета, грянет и второй виток выселения из банковских квартир. Ведь к тому времени многие кредитные каникулы, которые сейчас предоставляют банки, закончатся.
И будьте в курсе первыми!
