Мыльный пузырь украинской недвижимости или как депутаты хотят продлить агонию перегретого рынка!

Несмотря на то, что верхние эшелоны власти буквально нафаршированы людьми, считавшимися до этой осени успешными экономистами и бизнесменами, нынешний кризис показал, что их квалификации достаточно только для выполнения всего одной функции – перераспределения финансовых потоков (здесь и сейчас) и собственности (в более долгосрочной перспективе).

По сути, каждый центр власти в нашей стране работает исключительно на укрепление своих позиций за счет удовлетворения потребностей окружающих его персон. В результате делается не то, что необходимо на каждой конкретной стадии кризиса, а то, что выгодно узкому кругу ограниченных людей. 

Например, разрабатываются меморандумы по поддержке металлургических баронов; пошлинами и налоговыми льготами закрывается от импорта готовой продукции украинский авторынок, запрещается изъятие кредитных квартир… 

На последней инициативе правительства (поддержанной парламентом «в первом чтении») хочется остановиться более подробно. 

Бум кредитования недвижимости начался в нашей стране практически сразу после «оранжевой революции». Мощная экспансия на украинский рынок иностранных банков вкупе с желанием представителей среднего класса решить проклятый квартирный вопрос привели к взрывообразному росту цен на квартиры, дома, офисы и землю в стране. В какой-то момент Украина даже вошла в тройку лидеров в мире по темпам роста цен на недвижимость. 

Как любой абсолютно не контролируемый государственными институтами процесс на финансовом рынке, кредитование сделок по покупке недвижимости в Украине начало приобретать все более спекулятивный характер. Уже в 2006 году стало ясно, что средняя стоимость квадратного метра в Киеве не имеет никакого отношения к реальной жизни. Во-первых, она превысила аналогичные показатели в большинстве европейских столиц, где средние доходы жителей и обслуживающая их нужды инфраструктура объективно лучше. 

Во-вторых, явным показателем неадекватности существовавших цен стало то, что арендные ставки на жилую и торговую недвижимость перестали коррелировать с ее стоимостью. То есть продажа квартиры либо офиса и размещение полученных в результате денег на депозите приносило гораздо больший доход, нежели сдача этих объектов в аренду. По сути, это был окончательный диагноз для ситуации на украинском рынке недвижимости, так как ее собственники стали рассчитывать исключительно на рост ее стоимости в будущем. 

Стало ясно, что это пузырь и рано или поздно он должен лопнуть. Тем не менее, он продолжал расти и надуваться. Как на дрожжах начали появляться все новые и новые девелоперы. В проекты по строительству недвижимости начали вкладываться практически все представители так называемой «элиты»: от олигархов до руководителей информагентств. Необходимость выделения все новых и новых участков под застройку загоняла размеры взяток на их выделение в поднебесье. Полученные «откаты» чиновники зачастую вкладывали все в ту же недвижимость, тем самым лишь способствуя росту цен на нее. Все мало-мальски привлекательные пустыри между домами стали ареной выяснения отношения между жильцами близлежащих домов и девелоперами с применением ОМОНа и дешевой пиротехники. Банки радостно потирали руки, кредитуя как строителей недвижимости, так и покупателей их продукции (качество которой по-прежнему зачастую не выдерживало никакой критики). Среди киевлян (как «эндемиков», так и недавно ассимилировавшихся) все более ширилось движение «купи квартиру в кредит и заработай на росте ее стоимости». Результатом стал тот неопровержимый факт, что во всех столичных новостройках пустовали от 50% до 80% квартир – их покупали не для того, чтобы там жить. Черные окна новостроек в вечернее время – почти неизменный атрибут и реалистическая иллюстрация этого новостроя в эпоху его буйного цветения. 

И вот сегодня правительство выходит с инициативой не трогать тех несчастных, кто взвалил на себя нелегкую ношу выплачивать кредиты, взятые из расчета космических цен на недвижимость. Скажем сразу, инициатива не нова и почерпнута из информационных сводок о жизни нашего северного соседа. Тамошний премьер уже заявил местным банкам, что по закону они вправе отбирать квартиры, находящиеся в залоге, но лично он «не советует». Юрист, одним словом. 

В Украине, к счастью, нет такого морального «авторитета» как ВВП. Поэтому здесь запрет на отчуждение жилой недвижимости, находящейся в залоге, решили прописать в законопроекте, который уже прошел первое чтение в Раде. Законопроект уже набрал 231 голос, и можно не сомневаться, что без проблем станет законом. Практически все представители нашей элиты заинтересованы в том, чтобы рынок недвижимости, в который они вложились за последние 4 года, не рухнул в одночасье (что произойдет, когда на него массово хлынут десятки тысяч находящихся в залоге квартир), а мягко спланировал. Все понимают, что потери неизбежны, однако заинтересованы в том, чтобы процесс был максимально растянут во времени и дно цен на недвижимость было достигнуто не в первом квартале будущего года, а допустим, к его концу. 

На самом деле заинтересованы в этом законопроекте и банки. Конечно, у них существенно сократятся рычаги влияния на заемщиков. Но не надо забывать, что они кредитовали и другую сторону баррикад, то есть строителей недвижимости. И заинтересованы в возврате и этих кредитов. Кроме того, объективно большинство банков не способны распорядиться той залоговой массой, которая вскоре окажется у них на руках. А это ведь не только квартиры, но и автомобили, компьютеры, мобильные телефоны и прочая ерунда типа пылесосов и «отопления», о котором рассказал украинским телезрителям молодой человеке из «забацанного» луганского города Брянка во время телешоу с Шустером и Тимошенко в минувшую пятницу. Тем более что пока балансы многих банков выглядят (пусть и на бумаге) вполне пристойно, а вот после реализации залогового имущества по его нынешней стоимости (а не по той более чем оптимистичной – по результатам оценки на момент выдачи кредита) в них могут образоваться довольно приличные дыры. 

Наконец, законопроект осчастливит и те несколько десятков тысяч семей в Украине, которые для себя либо в надежде на будущую продажу прикупили на пике цен квартирку-две. Ведь вопреки нормальной экономической логике их неразумное поведение не будет толком наказано. 

В дураках себя почувствуют лишь те немногие, кто, нуждаясь в улучшении своих жилищных условий, тем не менее отдавал отчет в неадекватности существовавших цен на недвижимость и условий кредитования и откладывал деньги на депозитах в коммерческих банках. Им помогать никто не собирается (например, путем повышения предельного уровня государственных гарантий по вкладам населения), так как они оказались слишком рациональными и осторожными. Таким у нас, видимо, не место…